contrato de aluguel de 3 anos. valor pouco acima do mercado. vence o contrato. devemos fazer reajuste de quanto num novo contrato de 3 anos?

Se o contrato de locação irá vencer e vcs pretendem fazer novo contrato pode ser estabelecido novo valor para o aluguel baseado no preço praticado pelo mercado.
Vc informa que o preço esta acima do praticado no mercado imobiliário então não convém aumentar o aluguel para não perder o locatário.

O IGPM é utilizado apenas no reajuste a cada 12 meses de contrato então se vcs vão fazer novo contrato ele não deve ser utilizado porém se vcs deixarem o contrato vencer e se renovar automaticamente por prazo indeterminado deverá deixar o aluguel como está para não inflaciona-lo.

abraços